Que dois-je attendre d’une offre d’achat de mon bien immobilier ?

Après avoir mis votre bien en vente sur le marché de votre secteur, vous devriez logiquement commencer à faire visiter à des acquéreurs potentiels et à recevoir vos premières offres d’achat. Si tel est le cas, félicitations ! Après l’euphorie vient généralement le stress causé par les incertitudes des procédures de vente immobilières. Voici tous nos conseils pour choisir la meilleure offre d’achat pour votre bien et vous aider à effectuer vos démarches de vente sereinement.

Recevoir vos premières offres d’achat.

L’offre d’achat est l’étape qui permet à un candidat acquéreur de signifier sa volonté claire d’acheter le bien que vous avez placé sur le marché de la vente immobilière. Pour être valide, l’offre d’achat doit respecter de préférence les trois conditions suivantes :

• elle doit être écrite
• elle doit mentionner un prix d’achat inférieur ou égal à celui mentionné dans l’annonce immobilière
• elle doit comporter une durée de validité limitée.

L’offre d’achat ne comporte aucune obligation d’achat pour le candidat acquéreur tant que vous ne l’avez pas acceptée par écrit. Une fois l’offre acceptée, le candidat acquéreur est le seul à pouvoir se désister de la vente : vous n’avez pas le droit de changer d’avis pour donner la priorité à un autre ménage.

Tout ce que vous devez savoir avant d’accepter une offre d’achat.

L’offre d’achat immobilier est un document à valeur juridique. Pour qu’elle soit recevable, il faut qu’elle respecte certains critères, qui comprennent surtout des mentions obligatoires à mentionner sur le document. Pourtant, faire une offre d’achat n’est pas un acte réglementé à proprement parler, d’où la difficulté de s’y retrouver lorsqu’on est vendeur.

La forme d’une offre d’achat.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les offres d’achat que vous recevrez doivent être sous forme écrite. Elle doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• le prix d’achat du bien
• la durée de validité de l’offre (entre 5 et 10 jours en général)
• les modalités de réponse du vendeur (le plus souvent, par lettre recommandée avec accusé de réception)
• le délai de rétractation de l’acquéreur (généralement 10 jours)
• le moyen de financement de l’acquéreur : prêt, apport personnel ou vente d’un autre bien immobilier

Il doit aussi apparaître sur l’offre d’achat quelques mentions légales destinées à protéger les deux parties, appelées clauses suspensives. Elles peuvent concerner la validité de l’offre à condition que l’acquéreur obtienne son financement ou en attendant la fourniture par le vendeur du dossier de diagnostics techniques par exemple.

Comment sélectionner une offre d’achat ?

Sélectionner une offre d’achat implique de vérifier la solidité financière et la motivation d’un candidat. Il faut donc créer une relation de confiance entre vous et l’acquéreur potentiel afin de vous assurer que vous pourrez discuter de sujets importants et éventuellement régler les problématiques que vous rencontrerez à l’amiable.

Les règles d’acceptation d’une offre d’achat.

Lorsque vous recevez une offre, plusieurs règles s’appliquent afin d’assurer à tous les candidats acquéreurs une équité et un principe de non discrimination.

La première règle que vous devrez obligatoirement suivre concerne l’émission d’une offre au prix : vous êtes légalement obligés d’accepter la première offre au prix qui vous sera parvenue. Il peut arriver que vous obteniez en même temps plusieurs offres au prix : dans ce cas là, c’est à vous de choisir entre le meilleur financement ou le meilleur contact humain.

Si vous recevez des offres négociées, c’est-à-dire en dessous du prix, il faudra prendre le temps de réfléchir aux conséquences de votre choix : souhaitez-vous attendre ou accepter la meilleure des offres qui vous sera faite ?

Vous avez alors plusieurs possibilités :

• accepter les conditions de l’une des offres qui vous aura été faite
• refuser l’offre si elle vous semble trop basse par rapport au prix que vous souhaitiez obtenir pour la vente de votre bien
• faire une contre-proposition écrite, c’est-à-dire une nouvelle offre qui rendra l’offre initiale caduque

A partir du moment où vous acceptez une offre, l’acquéreur est engagé et ne peut pas se dédire de la vente comme il le souhaite. Cependant, pour assurer la réalisation de la vente, mieux vaut opter pour la signature d’un compromis de vente dès que possible chez votre notaire.

Vérifier la solidité du plan de financement de l’acheteur.

Etudier l’offre d’achat d’un acquéreur potentiel et son dossier de financement est une étape indispensable pour choisir la bonne option et réussir votre vente rapidement et sans accrocs.

Pour vous assurer que le candidat acquéreur a bien entamé des démarches de recherche de financement, vous pouvez lui demander qu’il vous fournisse une attestation de faisabilité de financement. Ce document prouve en effet que l’acquéreur potentiel dispose de revenus et d’une situation financière suffisamment stable et suffisante pour se voir accorder un crédit immobilier. Il s’agira donc d’une première garantie que l’offre d’achat aboutisse à un achat si vous l’acceptez.

Cela permettra également de connaître la capacité réelle d’emprunt ou de financement de l’acquéreur potentiel. En effet, il n’est pas rare que les personnes en recherche arrondissent au-dessus leur budget en attendant d’avoir la réponse de leur banque concernant leur financement. Il ne s’agit pas là de mauvaise foi mais plutôt d’une mauvaise évaluation de leur budget de départ et de leurs capacités de remboursement.

Portez également une attention toute particulière aux acquéreurs qui doivent procéder à la vente de votre propriété pour devenir propriétaires de votre bien. Souvent, le budget de ces personnes se base sur le prix de vente qu’ils souhaitent obtenir de leur bien, et rien ne garantit qu’ils concluront la vente au prix souhaité. Ce faisant, il est possible que l’acquéreur se rétracte de l’offre qu’il a signée auprès de vous s’il n’est plus en capacité d’acheter ou qu’il possède une somme moins conséquente. Les délais sont aussi une variante importante à prendre en compte car elles peuvent jouer largement sur la réalisation de votre transaction. Il faudra en effet attendre que la personne aie vendu son bien pour qu’elle puisse acheter le votre. Si la vente du premier bien prend trop de temps, la votre risque de tomber à l’eau. Mieux vaut ne pas être pressé si vous souhaitez vendre à un acheteur-vendeur.

Etablir un bon contact avec le candidat acquéreur.

Etablir un bon contact et apprendre à connaître votre acquéreur n’est bien sûr pas une obligation. Cependant, il est intelligent de se renseigner sur le projet de vie de vos acheteurs afin de déterminer, à offre et financement équivalent, à qui vous donnerez la priorité. L’immobilier, ça n’est pas qu’une affaire d’argent. Bien sûr, la question de la solidité du financement de votre acquéreur est primordiale, mais il peut arriver que l’humain prime et que les règles du jeu varient. Ne soyez donc pas fermés à l’idée d’accepter une offre un peu plus basse ou avec un moins bon financement si le projet et l’histoire des candidats acquéreurs vous touchent.

De plus, entretenir de bonnes relations avec les candidats acquéreurs que vous sélectionnerez vous permettra de gagner beaucoup de temps dans la réalisation de votre transaction immobilière. Il sera en effet plus facile de négocier quelques détails si vous sentez que les acquéreurs sont en confiance et que vous mêmes ne vous sentez pas lésés.

Que se passe-t-il après l’acceptation d’une offre d’achat ?

Ça y est, vous avez fait votre choix et accepté une offre d’achat de la part de l’un des candidats qui s’était porté acquéreur de votre bien. Félicitations, il s’agit de la première étape vers la conclusion de votre vente immobilière.

La première chose à faire après avoir accepté une offre d’achat est de contacter son notaire pour fixer une date de signature de compromis de vente.

Le compromis de vente possède en effet une valeur légale et juridique et il est le premier document à pouvoir engager réellement les deux parties de la vente entre elles. Il est en effet bien plus difficile de se dédire d’un compromis de vente que d’une simple offre d’achat.

Au moment de la signature du compromis, l’acquéreur devra en effet verser au notaire une garantie correspondant à 10% du prix d’achat de votre bien afin de sécuriser la vente. Ce montant sera déduit de la somme à verser au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Ensuite, il est temps pour l’acquéreur d’obtenir et de signer une offre de prêt immobilier. Il dispose en général de trois mois pour réaliser ces formalités et rendre valide le compromis de vente. En effet, il est indispensable que le compromis mentionne la clause susepnsive relative à l’obtention du crédit pour protéger l’acquéreur si celui-ci a prévu d’avoir recours à un prêt bancaire.

Une fois le financement obtenu, il est temps de signer l’acte authentique de vente. C’est ce document qui atteste de la nouvelle propriété de votre bien : l’acquéreur achète définitivement votre bien et paie le prix de vente en intégralité au notaire, qui se chargera de vous le reverser. C’est également à ce moment-là que vous devrez procéder à la remise des clefs. Vous obtiendrez alors de la part de votre notaire une attestation de vente, et l’acquéreur recevra son titre de propriété ainsi que le décompte définitif des frais liés à la vente une fois les formalités de publicité achevées. Il faut alors compter quelques mois.