Bailleurs : comment assurer votre bien immobilier ?

Lorsque vous placez le bien que vous possédez à la location, vous prenez inévitablement quelques risques. D’abord, le bien est soumis comme votre habitation principale aux risques naturels et dégradations extérieures. Mais en plus, il peut être usé par les occupants du lieu. Alors même si certaines assurances sont obligatoirement souscrites par le locataire, assurer par vous-même le bien que vous louez peut-être une excellente manière de dormir sur ses deux oreilles.

Les assurances obligatoires pour le bailleur.

Depuis la loi Alur de 2014, tous les propriétaires de biens en copropriété ont l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile, et ce qu’ils soient occupants ou non de leur logement. Cependant, la principale obligation repose sur le locataire qui doit souscrire une assurance habitation et responsabilité civile locative.

Les assurances obligatoires pour le locataire.

En signant le bail de location pour le logement que vous possédez, votre locataire s’engage à souscrire une assurance habitation et responsabilité civile locative. Dans le cas où le locataire ne vous fournirait pas une attestation de ladite assurance, vous pouvez révoquer le bail de location. C’est dire si cette assurance est importante pour les deux parties.

Outre son caractère obligatoire, l’assurance habitation permet au locataire d’être couvert en cas de dommages qu’il pourrait causer au bien loué, à ses annexes, mais aussi aux voisins, à la copropriété et aux tiers.

La plus courante des assurances habitation est l’assurance multirisque, qui couvre les risques locatifs tels que les incendies, les explosions, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, les vols et les bris de glace. Vous l’aurez donc compris, elle est indispensable pour couvrir les petits accidents de la vie quotidienne, qu’ils soient dus à une mauvaise utilisation des infrastructures et des équipements proposés dans le logement, ou à un usage naturel du bien.

En tant que bailleur, vous êtes assuré d’être couvert en demandant chaque année à la date d’anniversaire de signature du bail une attestation d’assurance habitation au nom de votre locataire.

La souscription d’une assurance habitation et responsabilité civile locative est obligatoire pour les locations de logements meublés et de logements vides. Les seules exceptions à la règle concernent les logements de fonction et les logements saisonniers, pour lesquelles une assurance n’est pas obligatoire.

Les assurances facultatives pour le bailleur.

Si le logement est situé dans une copropriété, alors vous payez déjà sûrement, via votre provision pour charges de copropriété, une assurance collective. Attention, cette assurance ne protège que les parties communes touchées par un sinistre ou bien les personnes affectées au service de l’immeuble ou du lotissement. En plus de cette assurance, il est donc conseillé à chaque copropriétaire de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les éventuels dommages causés par un accident survenu dans son propre logement.

Il est également possible de compléter son assurance principale par des contrats proposant des garanties complémentaires. Ainsi, en cas de dégradation volontaire par exemple, vous bénéficierez d’une protection étendue et serez accompagné par une équipe de professionnels.

Pour compléter l’assurance de votre locataire, il peut également être intéressant de souscrire à une assurance propriétaire non occupant. Cette assurance vous permettra, en cas de non versement des loyers pour cause de sinistre, de percevoir une indemnisation, bien utile pour ne pas se retrouver dans une situation financière trop difficile.

En souscrivant cette assurance, vous pourrez bénéficier de garanties prenant en charge les sinistres suivants :

• absence de loyers pendant la remise en état du bien suite à un sinistre
• remboursement de certains frais en cas de procédure d’explusion
• détériorations et vandalisme commis dans le bien par le locataire ou une personne entrée sous sa responsabilité.
• Vous bénéficierez également d’une protection juridique pour défendre vos droits en tant que propriétaire non occupant du logement que vous placez à la location.

Les assurances facultatives pour le locataire.

En plus de l’assurance responsabilité civile locative obligatoire pour rendre le bail de location valide, le locataire a la possibilité de souscrire certaines garanties supplémentaires et facultatives pour se couvrir dans un plus vaste panel de situations.

L’assurance responsabilité civile recours des voisins et des tiers est une garantie qui couvre le locataire pour les dommages éventuels qu’il pourrait faire subir à ses voisins et à des tiers du fait de l’utilisation de son logement. Cette garantie est particulièrement utile par exemple pour des locataires possédant des animaux de compagnie susceptibles de causer des dommages aux infrastructures communes et aux équipements appartenant à leurs voisins ou à un tiers utilisant les parties communes de l’immeuble ou du lotissement.

Les interdictions en matière d’assurance pour la location de logements.

Malgré le fait que certaines assurances sont obligatoires pour le propriétaire comme pour le locataire, il existe des pratiques répréhensibles.

Il est interdit pour le locataire de jouir du bien proposé à la location sans être assuré. En effet, certains propriétaires se contentent de demander la première attestation d’assurance habitation et assurance civile locative à leurs locataires, sans renouveler leur demande les années qui suivent pour toute la durée du bail. Ce faisant, il arrive que par souci d’économie, certains locataires ne renouvellent pas leur contrat d’assurance après l’échéance de la première année. Ces personnes ne sont donc pas couvertes pour le reste de la location, et courent de grands risques en cas de sinistre.

Si toutefois le locataire ne fournit pas d’assurance habitation dans le mois qui suit la signature du bail locatif, alors le propriétaire a le droit de résilier le bail, pour peu qu’une clause ait été prévue dans ledit bail.

Le propriétaire peut également faire le choix de souscrire une assurance habitation et responsabilité locative à la place du locataire si ce dernier ne l’a pas fait, dans un délai d’un mois après réception d’une mise en demeure. Dans ce cas, c’est le bailleur qui choisit la compagnie d’assurance et le contrat est souscrit pour le compte du locataire. Le montant annuel est récupérable auprès du locataire, et le propriétaire peut faire le choix de le majorer de 10% pour se dédommager des risques pris. Le locataire doit alors verser le montant mensuel de la prime d’assurance chaque mois au moment de payer son loyer. Il peut à tout moment faire le choix de souscrire une assurance auprès d’une compagnie différente, entraînant l’obligation pour le bailleur de résilier la première immédiatemment après réception de la nouvelle attestation.

Le cas particulier des meublés de tourisme.

Si vous vivez dans une région très touristique, vous avez peut-être fait le choix de réaliser un investissement locatif grâce à la location saisonnière de meublé de tourisme. Dans ce cas là, c’est à vous, propriétaire, d’assurer le logement si vous souhaitez être indemnisé en cas de sinistre. La souscription d’une assurance habitation par le locataire n’est pas obligatoire et ne peut pas être exigée du fait du caractère exceptionnel et temporaire du bail.

L’assurance contre les impayés de loyers.

Souscrite par le propriétaire, cette assurance facultative lui permet de recevoir une indemnisation en attendant le versement des loyers dans le cadre d’impayés par le locataire. En réalité, les impayés de loyers sont plutôt rares et surviennent dans seulement 2% des cas. Cependant, il suffit d’une exception à la règle pour se trouver en difficulté financière du fait d’un locataire qui ne paie plus son loyer.

La Garantie Loyers Impayés s’impose comme la solution pour les propriétaires trop peu à l’aise avec l’idée d’être confrontés à un impayé. Souscrite auprès de la banque du bailleur ou d’une assurance, elle prend en charge le montant des loyers impayés pour le verser au bailleur mais aussi les éventuelles dégradations ainsi que les frais de procédure de contentieux.

Attention : si vous choisissez de souscrire une assurance garantie loyers impayés, vous avez l’interdiction de de manderune caution solidaire d’un proche à votre locataire. En effet, le cumul de garanties locatives est interdit par la loi, sauf si vous louez votre logement à un étudiant ou un apprenti.

Mais alors comment s’assurer que votre locataire est solvable ? On estime qu’il est nécessaire que les ressources de la personne soient 2.5 fois supérieures au montant du loyer et des charges qu’il devra payer. Dans le cadre de la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI), le dossier du locataire sera examiné par votre compagnie d’assurance afin qu’elle puisse vous donner son accord.

Le seul bémol de l’assurance garantie loyers impayés : elle peut représenter un coût non négligeable pour le propriétaire.

Pour contrer cette problématique, Action Logement met en œuvre le dispositif Visale qui se propose de garantir les loyers des jeunes de moins de 30 ans, ainsi que les salariés précaires ou modestes pour leur permettre d’avoir accès à un logement.

Les propriétaires sont en effet peu friands de louer à des personnes aux revenus peu élevés en raison du risque potentiel d’impayés de loyers. Le dispositif Visale vient alors en soutien des personnes en difficulté d’accès au logement en leur proposant de cautionner leur logement, sous conditions.

La première condition concerne le loyer, qui ne doit pas dépasser 1500 euros par mois en Ile de France (800 euros pour les étudiants) et 1300 euros par mois dans le reste de la France (600 euros pour les étudiants).

La deuxième condition concerne la situation des locataires : il doit réunir plusieurs conditions d’éligibilité pour obtenir son visa et être cautionné par Action Logement. En cas de ressources trop faibles, Action Logement peut ne pas garantir le locataire.

La garantie Visale est un réel atout dans la poche des locataires pour rassurer leur propriétaire. Le dispositif couvre les loyers impayés dans la limite de 36 mensualités, pendant toute la durée de la location. Le propriétaire est remboursé des sommes intégrales qui lui sont dues, et Action Logement agit ensuite en recouvrement auprès du locataire qui doit donc lui rembourser sa dette.

En cas de contentieux, les frais de résiliation du bail et de justice sont également pris en charge par Action Logement, ce qui représente une charge en moins pour le propriétaire. De plus, contrairement aux proches des locataires qui se portent caution solidaire, l’Etat sera toujours en capacité de rembourser les sommes qui sont dues au propriétaire, lorsque la situation de la caution solidaire peut changer et rendre la personne insolvable.