Où va l'immobilier ?

Après le gel brutal du marché à l’automne 2008, à la suite de la crise financière et du retrait des banques, l’année 2009 présente un bilan en demi-teinte, beaucoup plus favorable que certains ne l’avaient redouté. Les pouvoirs publics ont su prendre sans délai les mesures nécessaires au soutien de l’activité. Les promoteurs ont anticipé la crise en réduisant drastiquement les mises en chantier et en acceptant les efforts commerciaux susceptibles d’accélérer la vente des stocks.
Se sont ajouté la baisse des taux d’intérêts et la détente des prix qui ont contribué à la solvabilité des acquéreurs, et l’effet des investissements différés du 4^e trimestre 2008. Dans le neuf, le rebond des ventes a été constaté dès le premier trimestre, porté par le succès du dispositif Scellier pour favoriser l’investissement immobilier et, dans une moindre mesure, par le doublement du prêt à taux zéro pour accompagner l’accession à la propriété.
Au total 106 000 logements collectifs neufs ont été vendus en 2009 contre 80 000 en 2008. Le dispositif Scellier en représente les deux tiers  (65 000). Le doublement du prêt à taux zéro a permis de financer 35 000 logements. 134 000 maisons individuelles ont été mises en chantier. C’est 18% de moins qu’en 2008, mais cela reste un score tout à fait honorable, après le trou d’air de l’automne 2008.

Vers un risque de surchauffe sur certains marchés ?
Après un premier semestre atone, le marché de l’ancien a retrouvé sa vigueur a l’été 2009 et a finalement enregistré 513 000 transactions, contre 597 000 l’année précédente. Les prix ne se sont pas effondrés : ils ont fléchi d’à peine 2,1% dans le neuf et de moins de 5% dans l’ancien, après huit années de progression continue.
Cette dynamique retrouvée s’est poursuivie au premier trimestre 2010. Le « risque de surchauffe » est même évoqué pour le marché de l’Ile de France qui, selon les notaires, a enregistré 41 000 transactions au premier semestre (+80% par rapport à la même période de l’an dernier) avec des prix de nouveau orientés à la hausse. Cette tendance se poursuivra t’elle en 2010/ 2011 ? Rien n’est moins sûr. Les facteurs positifs, qui ont soutenu le marché en 2009,  n’auront plus la même contribution.

L’effet report des investissements différés fin 2008 ne se reproduira pas
Les taux d’intérêts des prêts immobiliers, inférieurs à 4%, restent très favorables. Mais ils ont cessé de baisser. Le déséquilibre des finances publiques laisse craindre une hausse progressive des taux à long terme. Les critères d’octroi des crédits se sont stabilisés en 2009. Ils pourraient de nouveau se resserrer  en cas de difficultés des banques liées à la crise d’endettement des états.
Les prix ne baisseront plus de façon significative. Ils peuvent même se tendre de nouveau dans le neuf face à la pénurie de l’offre dans les mois qui viennent, compte tenu des difficultés à acquérir du foncier et de la durée du cycle de production des logements.
La politique de relance fait place à la rigueur : les mesures de soutien des politiques publiques seront moins importantes. Le doublement du prêt à taux zéro ne sera pas reconduit au-delà du premier semestre, le dispositif Scellier est désormais moins favorable et la remise à plat des aides à l’accession, annoncée par le secrétaire d’état au logement,  risque fort de se traduire par  de nouvelles économies budgétaires.
En 2009, la reprise a été portée par l’investissement locatif. L’accession dans le neuf s’inscrit à son plus bas niveau depuis 15 ans. Le marché ne sera durablement consolidé que si les accédants prennent le relai des investisseurs.
Or, les craintes liées à la perte du pouvoir d’achat, la montée du chômage, un contexte de rigueur et de difficultés économiques  portent atteinte au moral des ménages, alors même que les intentions d’achat immobilier sont très liées à la confiance dans l’avenir. Le marché risque donc de marquer de nouveau une pause à partir du second semestre  et restera dépendant de la situation de l’emploi et des mesures de rigueur des politiques publiques.

Au-delà de ces difficultés conjoncturelles, quelles sont les perspectives à moyen et long terme ?
N’oublions pas que le marché du logement est soutenu en France par des facteurs structurels : la démographie et une hausse du nombre des ménages toujours supérieure à la croissance de la population.
Le phénomène de « décohabitation », lié au vieillissement de la population et à l’éclatement des ménages contribue à l’augmentation des besoins. Au rythme actuel des constructions, on peut estimer le déficit de logements à 900 000 unités fin 2009.
Cette situation de pénurie est un facteur structurel de soutien des prix. Les Français disposent d’une épargne abondante. Ils restent fondamentalement attachés à l’accession à la propriété.
Les craintes sur le financement des retraites ne peuvent que les inciter à renforcer la place de l’immobilier dans leurs projets patrimoniaux. Plus que jamais l’immobilier apparait aujourd’hui comme une valeur refuge face aux fluctuations des bourses. S’endetter  pour acquérir à crédit de l’immobilier, en privilégiant les marchés consistants, Ile-de-France, Rhône Alpes, Paca, les grandes métropoles et en évitant les zones trop spéculatives, apparait aujourd’hui comme un choix judicieux pour l’avenir.

Tout d’abord, revenons sur l’année 2009. Cette dernière n’a pas été une surprise : dans le contexte d’une crise exceptionnelle, on s’attendait bien à ce que le marché de l’ancien subisse un choc d’une telle ampleur, avec un recul des ventes de logements sans précédent. Et avec l’augmentation du nombre de chômeurs dans l’Hexagone, on savait que le marché de la primo-accession allait être sévèrement touché. La surprise est en fait venue du marché de la revente qui a fléchi plus que prévu. Les secundo-accédants ont continué à se retirer du marché en 2009 alors même que les conditions de crédit s’amélioraient de façon sensible.
La reprise a en effet été retardée par des effets d’annonce mal ressentis par les particuliers qui manquent de véritables repères sur les évolutions des prix et les tendances des marchés : il existe un réel décalage entre l’indice des prix Insee-notaires et la réalité du marché (sans même parler des interrogations que la méthode choisie par cet indice soulève), si bien qu’il a fallu attendre la fin de l’année 2009 pour que la fin de la baisse des prix soit annoncée par cet indice ! Alors qu’elle s’observait déjà depuis plus le printemps.

La crise n'a pas autant atteint les prix qu'escompté
Pourtant, dans les années 1990, le besoin de connaître les prix de l’immobilier s’était fait sentir partout en France. Les professionnels du secteur avaient apporté une réponse assez pragmatique et avaient mis en place des observatoires dont l’objectif était de suivre l’évolution des prix du marché quasiment en temps réel. Certes, leur méthode n’était pas toujours parfaite et elle pouvait être améliorée : cependant, et pour la plupart, ils avaient bien perçu le retournement du marché dès le printemps. Donc là, le problème est venu d’ailleurs : d’un autre baromètre, inerte par construction, qui venait contredire (à tort) les professionnels.
C’est là un des formidables enseignements que l’on a pu tirer de cette crise : et la reprise a davantage traîné que si les indicateurs de prix étaient des indicateurs réels du marché. Nous avons vécu in vivo une situation exceptionnelle de crise et nous avons pu constater les conséquences du retard de six mois que les indices officiels ont par rapport au marché ! Cette inexactitude et ce décalage ont faussé la donne et ont certainement participé au gel du marché.
Pour finir sur ce point, souvenons nous que déclenchement de la crise s’est vu très vite, dès le printemps 2008. Mais contrairement à ce que certains avaient pu prédire, les prix ont relativement peu baissé : on attend toujours les 20 voire les 40 % de baisse des prix annoncés ! Une telle surenchère dans les annonces, trop souvent mal (voire pas) fondée, a autant perturbé le marché que l’inertie et l’inadéquation des indices officiels.

Les conditions de crédit d'aujourd'hui ne perdureront pas
Quant à anticiper sur le futur, chacun cherche des signaux de ce qui pourrait ne plus fonctionner à moyenne échéance. On peut être sûr que les conditions de crédit telles qu’elles existent aujourd’hui ne perdureront pas : pour autant la remontée des taux qui interviendra à partir de la fin 2010 ou du printemps 2011 sera modérée dans un premier temps. D’ici l’été, les crédits devraient être à 3,5 % en moyenne, retrouvant ainsi leurs niveaux de 2006-2007, puis ils remonteront à 4,5 % au maximum d’ici fin 2011.
Mais le problème n’est pas là : seuls le rétablissement de la croissance et la reprise du marché de l’emploi viendront compenser cette remontée des taux et donner de la vigueur à la reprise du marché de l’ancien.
En outre, n’oublions pas que si le marché de la revente s’est bloqué, c’est que dans un contexte de crise et d’incertitudes les secundo-accédants ont différé leurs projets immobiliers : et fin 2007, ils représentaient plus de la moitié du marché de l’ancien.

Vers un rapide redémarrage ?
Aussi le redémarrage peut être très rapide, lorsque la revente se ressaisira. C’est la raison qui incite à souligner que tout ce qui vient déformer l’information et la connaissance du marché constituent un frein à son expansion. Il n’est donc pas exclu qu’en deux ou trois ans, on retrouve les niveaux de 2007, voire les dépasse.
Enfin, rappelons que le fort développement du marché immobilier résidentiel que l’on observe depuis les années 80 n’a pas été que partiellement porté par les aides publiques (à l’exception de l’extension du PTZ à l’ancien sans travaux début 2005) : mais il a pleinement bénéficié de l’amélioration des conditions de crédit et de l’extra ordinaire dynamisme de  l’offre bancaire. Ce qui s’est traduit par une production de crédits de la part des établissements bancaires qui a tripé entre les années depuis la fin des années 70. Peu de secteurs on connu une telle expansion.
A l’avenir, le marché devrait donc poursuivre l’expansion qui, finalement, n’aura été que mise entre parenthèses par la crise. La diffusion de la propriété immobilière, les modifications sociologiques  de la cellule familiale, les besoins de mobilité professionnelle… constituent autant de facteurs qui contribueront à l’avenir au développement du nombre de transactions sur logements anciens, au-delà du record constaté en 2007 !

Dans la mouvance du 2^e semestre 2008, le 1^er trimestre 2009 a accusé une chute du volume de transactions de -42%. Cette paralysie du marché n’a toutefois pas perduré : nous avions prévu que, qu’à la faveur d’une lente reprise du marché, et du phénomène de rattrapage, l’année 2009 enregistrerait une baisse d’environ -20% du nombre de logements vendus. Un résultat largement atténué.

L’année 2010 sera active tant que les taux d’emprunt seront bas. A Paris et dans les communes limitrophes, ce début d’année est marqué par une effervescence, du coté des acquéreurs. Les déçus de la bourse se rabattent sur la pierre et tous ceux qui avaient retardé leur projet immobilier affluent. La concurrence est si marquée qu’ils sont parfois une dizaine autour d’un même bien ! Force est de constater que les prix à Paris et en proche banlieue reprennent leur ascension.

Si l’on se projette à plus long terme, même si les taux de crédit remontent, ils resteront abordables, tandis que les besoins en matière de logement croissent chaque année. Le neuf devrait venir en renfort, or « seule » la construction de 250 000 logements est prévue ; et les besoins sont estimés à environ 500 000… Pas étonnant donc que de réelles tensions se créent sur l’ancien. La situation ne semble pas près de s’améliorer. L’offre insuffisante engendre une augmentation des prix et si rien ne vient enrayer ce mécanisme, le marché perdra en fluidité, ce qui risque fortement d’aboutir à un blocage à moyen terme.

Les méthodes de vente de biens immobiliers ont subi de profondes transformations, avec le mouvement de mobilité qui contraint les professionnels à évoluer vers de nouveaux services et media. Les professionnels du secteur doivent se démarquer et proposent de plus en plus de services aux particuliers, notamment sur Internet.
En France, une annonce immobilière, qu’elle soit sur Internet ou sur papier se présente toujours sous la forme d’un texte illustré d’une ou deux photos, ce qui est complètement rétrograde ! Si l’on compare avec les Etats-Unis, les annonces sont illustrées d’une quinzaine de photos, la géolocalisation permet de mieux situer le bien et les informations annexes sur l’environnement immédiat telles que les services de proximité, les écoles (parfois même notées par les parents d’élèves) fourmillent.

Faciliter la vie des clients
Pour l’instant, le problème du mandat exclusif freine cette évolution : l’agent immobilier, bien que séduit par ces mini-révolutions est encore réticent. Il se peut malgré tout que d’ici deux ans, nous percevions des changements dans ce domaine ; à Lyon,  une startup locale Weezim a ouvert la voie et prouve qu’il est possible de retrouver un bien en vente en recoupant les infos trouvées dans les différentes agences, sur les sites entre particuliers, etc.
Les autres tendances qui se dégagent concernent les services qui doivent se multiplier pour faciliter la vie des clients et toujours mieux les accompagner (mobile, 3D, temps réel, tactile, réalitée augmentée…).

Il est difficile de voir venir les crises, mais avec l’expérience, certains signes avant-coureurs peuvent livrer quelques indices. Par exemple, si le différentiel entre l’augmentation des prix et l’inflation est important, et qu’il devient difficile d’acheter un appartement en centre-ville, il faut y voir un signal d’alerte.

Quant à savoir si le marché subira un nouveau trou d’air ou d’ici cinq ans, il reste à voir si nous sommes réellement en sortie de crise aujourd’hui. Si tel est le cas, le marché devrait redémarrer. Dans le cas contraire, cela risque de recommencer dans les cinq ans à venir. L’année 2010 sera difficile, car en dehors de Paris et de sa proche banlieue, les baisses sur les prix au mètre carré ont été importantes et beaucoup de marchés ont été affectés, notamment celui des résidences secondaires qui a davantage souffert.