C’est bon à savoir

Renégocier ou racheter son crédit, ce n'est pas si compliqué et peut s'avérer rentable. Mais est-ce gagnant à tous les coups ? Voici quelques éléments de réponse qui vous permettront d'y voir plus clair.

Renégocier un crédit : vous ne perdez rien à essayer. Selon le contrat que vous avez signé avec votre banque, vous pouvez en faire la demande entre un an et 18 mois après l’ouverture du crédit. Selon la réponse que vous fera votre banquier, qui peut refuser, peut-être serez-vous tenté de faire racheter votre crédit par la concurrence… Pour que cela en vaille vraiment la peine, il faut que votre taux d’emprunt soit supérieur de plus d’un point à celui en vigueur. Ensuite, vous devez vous assurer que vous êtes toujours dans une phase de remboursement des taux d’intérêt ; plus vous en êtes au début de votre prêt, mieux cela vaudra. Si vous êtes déjà en train de rembourser le capital emprunté, cela ne présente guère d’intérêt pour vous !

Une opération rentable ?
Faire racheter votre crédit par une banque concurrente est une opération complexe qui requiert une bonne connaissance du marché (quelles sont les banques intéressées par ce type d’opération actuellement ?). Vous pouvez essayer d’agir seul, ou plus simplement, vous rapprocher d’un courtier en crédit immobilier. En fonction de votre dossier il saura vous dire rapidement si cette opération présente un intérêt pour vous, et ce qu’elle peut vous apporter. Par la suite, il vous mettra en contact direct avec une ou plusieurs banques susceptibles de faire aboutir votre dossier.

Dans les faits, faire racheter son crédit par un organisme concurrent vous permettra de baisser vos mensualités ou d’écourter la durée totale de votre prêt. En dépit des pénalités qui vous seront facturées, des frais de dossier, etc., cette opération peut s’avérer plus que rentable !

Les dispositifs de défiscalisation dans le logement neuf dédié aux particuliers dans les départements d’Outre-mer présentent de multiples atouts ; qu’il s’agisse de Girardin ou de Scellier, les mesures fiscales bénéficient d’une décote supplémentaire par rapport aux mesures proposées en métropole. Une petite visite guidée s’impose…

Le dispositif Girardin dans les Dom s’inscrit dans le cadre de la Lodeom. Il concerne des opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs soit dans le cadre de l’accession à la propriété de la résidence principale et est réservé aux primo-accédants, tandis que la surface est plafonnée en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement ; soit en vue de la location nue à usage d’habitation principale exclusivement dans le secteur libre ou intermédiaire. Peu contraignant, le secteur libre propose une réduction de 40% en 2010 et de 30% en 2011. Il porte sur les acquisitions ou constructions de logements neufs donnés en location nue à usage d’habitation principale exclusivement.

Le logement intermédiaire est déduit à hauteur de 50% en 2010, 45% en 2011 et 35% en 2012. Selon Maître Popineau, notaire spécialisé à la Réunion, « il s’agit du dispositif le plus intéressant fiscalement car présentant un taux de défiscalisation de 50% au lieu de 40% en secteur libre ». Le loyer est plafonné à 12,50 €/m²/mois, les locataires sont soumis à des contraintes de revenus annuels (28 638 € pour un célibataire, 52 968 € pour un couple, sommes majorées de 3 000 € par enfant à charge), et le bien doit être loué pendant 6 ans.

Les taux de défiscalisation peuvent être majorés de 10 points pour les investissements locatifs réalisés dans une zone urbaine sensible ; et de 4 points lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement. Ces majorations sont cumulables ce qui aboutit à un taux de 54% en secteur libre, et 64% en secteur intermédiaire. Ils ne peuvent toutefois se cumuler aux dispositifs Périssol, Scellier, Robien, Besson ou Borloo.

Le Scellier dans les Dom : 52% d’économie d’impôt !
A l’instar du Scellier métropolitain, le Scellier Dom concerne l’investissement locatif dans des opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs. Le Scellier propose une réduction d’impôt de 25% et sera exposé, à partir de 2011, au « verdissement ». C'est-à-dire que seuls les bâtiments bénéficiant du label BBC pourront continuer à bénéficier de la déduction fiscale intégrale.

Le régime Scellier Outre-mer classique propose une réduction d’impôt de 40% pour des logements acquis ou construits entre 2010 et 2011, et de 35% de 2012 à 2017. Les avantages qu’il reflète sont une différence de 20 points avec le Scellier métropole pour les investissements réalisés en 2011 et n’a pas de plafond de ressource des locataires. Il est possible de louer le bien à des ascendants, et il est obligatoire que le bien soit situé dans un département d’Outre-mer (Réunion, Martinique, Guyane, Guadeloupe, Mayotte) ou a Saint-Martin, Saint-Barthélemy, la Nouvelle Calédonie, et la Polynésie. Pour prétendre au Scellier Dom classique, le logement doit être loué nu et à usage d’habitation principale pendant une durée minimum de 9 ans. Il doit être occupé dans les 12 suivant la livraison de l’immeuble et les loyers sont plafonnés par décret à 11,87 €/m²/mois).

Le régime Scellier Outre-mer intermédiaire permet, quant à lui, une réduction d’impôt allant jusqu’à 52%. Le taux de base est de 40% entre 2010 et 2011 ; puis 35% de 2012 à 2017. Ce taux de réduction peut être majoré jusqu’à 12% supplémentaires en cas de renouvellement d’engagement de location passées les 9 premières années par tranche de trois années (soit 6% de réduction supplémentaire pour chaque tranche de 3 ans). « Ainsi, vous pourrez défiscaliser à hauteur de 40%, 46% et 52% pour des durées de location comprises entre 9, 12 et 15 ans », détaille Maître Popineau, notaire à la Réunion.