Paris, le 4 Janvier 06,
Stéphane ROMANYSZYN,
président du site ENTREPARTICULIERS.com, 1er
site immobilier de vente entre particuliers, réagit
aux prédictions hyper-alarmistes de son confrère
Jean-Michel GUERIN du groupe Particulier à
particulier et tient à apaiser la crainte qu’elle
a commencé à susciter auprès
des propriétaires.
« C’est avec stupéfaction
que je viens de lire sur le site Internet du journal
« L’Expansion » les prédictions
de mon confrère Jean-Michel GUERIN sous le
titre « Les prix immobiliers vont baisser de
30 à 40% sur une période de 4 à
5 ans. » et reprises hier dans le journal de
12h30 sur « RTL ».
J’en ai été d’autant plus
surpris que cette société m’avait
semblé établir jusqu’à
présent, des études plutôt sérieuses
sur le sujet.
Il
est indéniable que l’on assiste depuis
quelques mois à un net ralentissement des prix
immobiliers. Quoi de plus normal après la forte
augmentation qu’ils avaient enregistré
depuis 5 ans (en moyenne + 100% pour les appartements,
+ 75% pour les maisons). Mais de là à
pronostiquer avec une telle assurance, un krach dans
les 5 ans à venir, je ne comprends pas.
S’il s’agit d’une opération
de communication pour faire parler de soi, la démarche
me paraît inconsidérée car particulièrement
dangereuse.
Ce type de déclaration choc, émanant
d’un organe réputé, risque en
effet de créer une véritable psychose
qui elle, déclenchera à coup sûr,
la chute radicale des prix.
Placé aux premières loges, ma confrontation
quotidienne avec la réalité du marché
immobilier, renforcée par mon analyse permanente
de la conjoncture de ce secteur me portent à
être catégorique :
Sans
bouleversement brutal du contexte économique,
rien ne permet aujourd’hui, de prédire
une chute des prix immobiliers d’une telle ampleur
dans les 5 prochaines années. D’autant
plus que les dernières prévisions économiques
de l’INSEE diffusées hier, sont relativement
optimistes.
Beaucoup
d’ « experts » et quelques pythies
des temps modernes s’égarent à
travers des paramètres et des scénarios
hypothétiques bien complexes.
Il
suffit pourtant de se poser 3 questions simples :
Comment
se forment les prix de l’immobilier ? :
Doit-on tout d’abord rappeler que le marché
immobilier est comme tous les marchés : il
est conditionné par l’offre et la demande.
Il est actuellement sain car il entre dans cette logique
de base ; il n’est pas un marché de spéculation
comme il le fût lors de sa dernière crise
en 1991. Sans entrer maintenant dans les détails,
dans les 5 prochaines années, il est certain
que la demande de logements continuera à être
beaucoup plus forte que l’offre.
Ce facteur primordial influera sur les prix à
la hausse, pas à la baisse.
Quelle sera la capacité de financement
des acheteurs ? :
Il faut distinguer 3 catégories d’acheteurs
: les primo-accédants, les propriétaires,
et les investisseurs.
-
Les primo-accédants seront ceux qui auront
le plus recours au crédit et sont les plus
jeunes.
Même si les taux des emprunts augmentent régulièrement,
ils augmenteront de manière sensible. Cette
légère poussée sera compensée
par un allongement progressif de la durée des
prêts. Or il reste sur ce point de la marge.
La durée moyenne des prêts n’est
que d’environ 18 ans alors qu’aux USA,
il n’est pas rare qu’ils courent sur 25
voire 30 ans.
-
Les propriétaires qui souhaiteront vendre pour
acheter un autre bien s’appuieront quant à
eux sur un apport conséquent, car il faut avoir
à l’esprit que la valeur de leur bien
a aujourd’hui - pour la plupart - presque doublé
depuis son acquisition il y a plusieurs années.
-
Quant aux investisseurs, même si les avantages
fiscaux liés à l’immobilier sont
à compter de 2006 un peu moins intéressants,
ils persisteront. Le lobby du bâtiment y a toujours
veillé même sous les gouvernements de
gauche.
Et même si la bourse redevient attrayante, la
plupart sont encore échaudés par ses
récentes déconvenues et tiendront à
se diversifier toujours dans la pierre.
Quelle serait la réaction des vendeurs
en cas de commencement de baisse des prix ? :
Si les prix immobiliers devaient commencer à
baisser, les vendeurs se retireraient immédiatement
du marché. En effet, le marché immobilier
n’est pas un marché de denrées
périssables, comme celui des matières
premières par exemple, ni même volatile
comme celui des actions.
Les
vendeurs potentiels différeront leur projet
en attendant des jours meilleurs.
Les propriétaires continueront à habiter
leur logement, et les investisseurs à le laisser
en location.
Cela
freinera assurément considérablement
le nombre de transactions un certain temps, mais la
raréfaction de l’offre face à
une demande quant à elle toujours conséquente,
non seulement stoppera la baisse des prix mais la
réorientera sans trop tarder, à la hausse.
Avec un peu d’audace, on peut même envisager
que le prochain fléchissement des prix tant
annoncé, peut constituer, après une
période de blocage des transactions, le déclencheur
d’un vif rebond à la hausse.
Voilà les vraies données, concrètes
et pertinentes, qui j’espère permettront
de rassurer les propriétaires et ainsi de raison
garder.
Qu’il y ait par-ci, par-là, quelques
ajustements à la baisse, c’est indéniable.
Que les biens médiocres et présentant
des défauts, peineront à se vendre,
c’est une évidence.
Mais aujourd’hui, je le répète,
à part une dégradation majeure de la
conjoncture économique, la seule chose qui
puisse provoquer artificiellement un krach, ce sont
des prophéties alarmistes telles que celles
proférées par des intervenants comme
Jean-Michel GUERIN. Il est vrai que le mythe du krach
inéluctable alimente bien des fantasmes et
est même, il faut le reconnaître, un sujet
« vendeur » pour la presse.
Mais il serait irresponsable de laisser se
développer dans l’opinion de telles supputations
sulfureuses qui conduiraient immanquablement à
faire rapidement perdre la confiance des particuliers
en l’immobilier, engendrant par répercussion
de profonds dégâts pour l’économie
française dans son ensemble et altérant
davantage encore le climat social qui n’en a
pas spécialement besoin.
